이혼 시 부동산 재산분할은 어떻게 되나
약속은 말로만 하지 말고, 법적 장치로 지켜야 한다.
본문
이혼 과정에서 가장 첨예하게 충돌하는 대상이 바로 부동산이다. 예금이나 현금과 달리 부동산은 명의, 취득 시기, 자금 출처, 대출 관계, 시세 상승분까지 모두 얽혀 있기 때문에 단순히 “누구 명의냐”만으로 재산분할이 결정되지 않는다.
실제 재판에서는 해당 부동산이 혼인 중 공동의 노력으로 형성된 재산인지, 어느 정도의 기여로 유지·증가되었는지가 핵심 판단 기준이 된다.
많은 사람들이 “내 명의니까 내 것”이라고 생각하지만, 혼인 중 취득한 부동산은 특별한 사정이 없는 한 공동재산으로 평가된다.
설령 한쪽 배우자 명의로만 등기되어 있더라도, 그 취득 자금이 혼인 중 소득이거나 부부 공동의 경제활동 결과라면 재산분할 대상이 된다. 반대로 혼인 전부터 보유하던 부동산이나 상속·증여로 취득한 부동산은 원칙적으로 분할 대상에서 제외되거나 기여도만큼만 제한적으로 반영된다.
또한 부동산의 경우 단순히 취득가가 아니라 현재 시가, 대출 잔액, 유지·관리 비용, 리모델링 투자까지 모두 고려된다. 따라서 부동산 재산분할은 단순한 ‘집 나누기’가 아니라, 혼인 공동체가 해당 자산에 얼마나 기여했는지를 정산하는 절차에 가깝다.
부동산이 재산분할 대상이 되는 기준
법원은 해당 부동산이 혼인 중 형성된 공동재산인지, 아니면 개인의 고유재산인지를 먼저 구분한 후 분할 여부를 판단한다.
| 혼인 중 취득 | 부부 공동재산으로 분할 대상 |
| 혼인 전 보유 | 원칙적으로 고유재산, 단 유지·증가분은 분할 가능 |
| 상속·증여 | 개인재산으로 보되 기여도에 따라 일부 반영 |
| 명의 | 등기 명의와 무관하게 실질 기여도 기준 |
| 공동자금 사용 | 대출 상환·관리비 부담이 있으면 공동재산성 강화 |
부동산 재산분할에서 가장 중요한 ‘기여도’
부동산 분할의 핵심은 누가 얼마나 해당 부동산의 취득·유지·가치 상승에 기여했는지이다. 이는 단순한 소득뿐만 아니라 가사와 양육도 포함된다.
| 취득자금 | 계약금·중도금·잔금의 출처 |
| 대출 상환 | 누가 원리금을 부담했는지 |
| 가사·양육 | 경제활동을 가능하게 한 간접 기여 |
| 관리·유지 | 세금, 관리비, 수리비 부담 |
| 가치 상승 기여 | 리모델링, 개발 정보 제공 등 |
부동산 분할 방식의 실제 유형
부동산은 쪼개기 어렵기 때문에, 실무에서는 다양한 방식으로 분할이 이루어진다. 단순 명의 이전이 아니라 금전 정산 방식이 더 많이 활용된다.
| 일방 단독 소유 | 한쪽이 소유하고 상대방에게 금전 정산 |
| 매각 후 분할 | 부동산을 팔아 현금으로 나눔 |
| 지분 이전 | 일정 지분만 상대방에게 이전 |
| 전세·거주권 보장 | 자녀 양육 배우자에게 거주권 인정 |
| 대출 승계 | 부동산 인수자가 채무도 함께 부담 |
명의가 한쪽 배우자일 때의 오해
부동산이 한쪽 배우자 명의로 되어 있더라도, 혼인 중 형성된 재산이면 원칙적으로 분할 대상이 된다. 명의는 소유의 편의일 뿐, 재산분할 판단 기준이 되지 않는다.
| 단독 명의 | 공동재산이면 분할 대상 |
| 공동 명의 | 기여도에 따라 비율 조정 가능 |
| 명의 신탁 | 실질 소유자 기준 판단 |
| 명의 변경 | 이혼 직전 변경은 무효 또는 불리하게 평가 |
| 명의만 근거로 한 주장 | 법원에서 받아들여지기 어려움 |
부동산 재산분할에서 자주 문제 되는 쟁점
부동산은 금액이 크기 때문에 작은 쟁점 하나로도 수천만 원 이상의 차이가 발생할 수 있다.
| 시가 산정 | 감정평가 vs 실거래가 기준 다툼 |
| 대출 처리 | 누가 얼마를 부담할지 분쟁 |
| 리모델링 비용 | 누가 지출했는지에 따른 기여도 조정 |
| 혼인 전 취득 | 유지·증가분만 분할 대상 |
| 자녀 거주 | 양육권자 거주 안정성 고려 |
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